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下半年樓市迎盛宴還是剩宴？
2014年以來，全國樓市成交持續走低，長沙也不例外，開發商去庫存壓力不斷增大。長沙樓市上半年慘淡收尾，下半年"肉搏戰"揭開序幕。
根據克而瑞數據，2014年上半年，長沙六區商品房住宅銷售340萬平方米，同比減少30%，與2012年同期基本持平，成交水平回到2011年下半年-2012年上半年調整期水平；商品房銷售額為233億元，同比減少29%。
正因為銷售態勢不佳，整個長沙樓市唱衰聲不絕於耳，風聲鶴唳。不少開發商為瞭回收項目資金，表現出瞭降價讓利的姿態。
也正基於開發商的降價促銷，有人說下半年會是購房者的一個好時機，但也有人說這是一個壞得不能再壞的時代。那麼在下半年，長沙樓市臺中汽車貸款管道房貸利息報稅規定信貸年息的去庫存壓力更加嚴 重，開發商降價促銷這種姿態是否還會繼續？或者說，將成為常態？通過降價真的能換到量嗎？購房者是否應該在下半年出手？本期會客廳，將圍繞下半年長沙樓市 將迎來"盛宴"還是"剩宴"展開討論。
長沙是一個非常有發展潛力的城市大園房屋信貸
嶽再嶸(湖南中原二級市場總經理)：上半年市場不好，不管哪傢的數據都是不好。一般談到市場的時候，會談供需問題，我們希望用數據說話。前幾年土地的成交以及這幾年的供應量，都是比較正常的。開發商拿到地，有一個周期去做開發，從這個角度看供應也是沒有問題的。
我覺得客戶也沒有太大的問題，現在的問題可能在政策方面。其中最基本的是限貸，如果這個最核心的問題解決不瞭，那就意味著不可能解決大的供需矛盾，市場就不可能會有很大的改變。
現在和開發商聊的時候都希望他們打組合拳，不是單純地降價，而是一攬子解決客戶資金、進入門檻、按揭、保值等各個層面的問題。
易建國(湖南泊富恒嘉代理有限公司董事長)：房地產要真正回到正常的市場競爭環境中來，勢必會淘汰掉一些跟不上腳步的落後小企業。所以，小開發商，甚至部分中小開發商未來堪憂。不過，在城鎮化的過程中，在改變農村城市二元結構的過程中，中小開發商完全可以做出貢獻。
至於房價，你不可能抓到最低，但現在肯定是相對低的時候，最低在什麼時候誰都不知道。不能說現在是最好的時機，但一定是比較好的時機。
另外，我覺得長沙還是一個非常有發展潛力的城市，現在很多機構投資者到長沙來投資。買商業地產還是跟著機構投資者走靠得住一些，因為機構投資者帶來的是全世界的經營理念、品牌、管理。
羅愛妮(博思堂湖南區域總經理)：現在，政府對於地產市場的態度更淡定，更成熟。今年上半年以來，房地產是以相對去政策化的狀態在發展。長沙地產市場今年上半年明顯受創。政府和開發商有責任讓這個城市更有吸引力，無論硬件還是軟件，讓人們更想留在這座城市。
目前市場上很多項目在降價，但實際上降價並非唯一的尚方寶劍。特別是剛需人群，既有資金壓力也會對產品品質有要求，低價不是法寶，性價比才是。
在長沙買房，永遠都是越早買越好。如果是做投資的話，今年出手是個好機會。買豪宅和別墅的話，隻要自身的購買力沒有因大的經濟環境受影響，隻要產品夠好，就值得出手。
供應需求要做一個新的平衡
文學(DTZ戴德梁行長沙公司副總經理)：對整個市場的變化我們認為是兩個大的趨勢。一是，一線城市表現為價格透支，以北上廣深為代表；二是，二、三線城市是供應相對過量，包括土地的供應過量和住宅市場供應過量。作為二線城市的代表，長沙是無可避免的。
我們認為在長沙住宅市場價格成本結構很明晰的情況下，價格難以做出大范圍調整，供應相對於需求來說要做一個新的平衡。未來地產市場發展將會越來越集中 化、專業化。2014年上半年，土地交易中工業類型用地的成交持續保持旺盛勢頭，對於整個長沙經濟來看，也是一個向好的表現。
從商業物業投資發展的角度來看，投資機構對長沙商業地產是非常有信心的，也從另一方面反映瞭對長沙住宅市場長期向好的信心。
羅偉才(長沙易居投資顧問有限公司副總經理)：整個市場的變化是多方面因素形成的合力，今年形成這樣一種現狀，核心問題還是市場本身供需比越來越惡化， 貨幣政策也越來越緊，導致購房者的成本上升，購房需求受到極大壓制。政策和輿論也影響瞭購房者的預期，導致整個市場的觀望情緒越來越重。
短期內，第三、第四季度，市場肯定不太樂觀，毫無疑問供需比擺在這裡，短時間內是不可能改善的。但是，從更長一段時間來看，趨勢應該是慢慢往上走，現在是最差的時候，也可能第三季度會更差。但是，更差的可能性會越來越小，整個市場可能會一步步修復。
行業正回歸正常健康的環境
謝任鴻(天橙廣告副總經理)：我覺得現在是一個健康的市場，沒必要像驚弓之鳥一樣。長沙總共700多萬人，上半年銷售340萬平方米房子可以瞭。這個市 場以前說好，其實那是一個單邊市場，那肯定不正常。從趨勢來說，大傢還是看好房地產市場的。市場本身在做結構性調整。品牌好、品質好的項目愁賣嗎？現在不 是愁賣，而是愁沒有完成任務。很多開發商是根據以前的利潤來定的任務，任務越定越高。
我覺得所有的企業，大品牌也好，小品牌也好，現在不是要賺多少錢。對開發商來說，要拼物業、拼服務。同樣是一個地方的房子，這邊物業很好，就算是地段偏一點我也認可。
黃啟超(長沙合正房地產營銷策劃有限公司董事副總經理)：總體來說，這次房地產市場的變化更多的是一種行業自身的療傷，這種非政策性幹預的市場表現是讓 行業回歸正常與健康的一個必經的過程。同時，還有一個現象是二手房成交量沒有暴漲，也沒有暴跌。新房的數據透露市場的真實需求，而二手房的數據也從某一方 面反映投資者看好長沙的持續向上發展。
在 長沙投資，確實是一個很好的方向。長沙房地產行業在國傢大政策環境背景的影響下，會朝著正常健康回歸，產品和服務將是房地產開發商增強市場競爭力的唯一途 徑。現階段，需要把長沙的城市價值推廣出去，把外來人口吸引過來，長沙的房地產行業才能在健康的環境中獲得質的提升。
主持人：潘昭暉侯亮
文字整理：孫占鋒
攝影：餘志雄
立體傳播：星辰在線、新浪樂居、長沙團房、長沙房產網、掌上長沙、長沙晚報廣廈周刊官方微博、長沙晚報廣廈周刊官方微信
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-07-23/11164314594.shtml
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