限購三年 你的購房夢圓瞭嗎
限購3周年，佛山樓價漲價勢頭得到控制，但市民想要買到心水的房依然不易。
佛山限購3周年瞭。
2011年3月18日，佛山版樓市"限購令"出爐，佛山也成為繼廣深之後，省內第三個開展樓市限購的城市，並被認為拉開瞭省內二線城市限購的序幕。一紙限購令，影響著佛山的方方面面，包括與房地產相關的行業發展等，當然最直接影響的是佛山樓市和購房者。
猶記得"限購令"出臺後，有地產人用"地震"一詞，形容聽到限購消息後的心情；也有人擔心樓市限購，給佛山與房地產相關的陶瓷、五金、傢電等傳統行業造成造成影響......當然，對於成千上萬資金不充裕的普通市民而言，"限購令"是否有助他們實現購房夢，才是他們最關註的，也是這項民生政策的初衷和落腳點。
如今，樓市"限購令"即將滿三周歲。這項政策是否起到瞭"打擊投資投機性購房、抑制樓價過快增長、率先滿足購房者需求"的作用，也到瞭一個可以觀察和總結的節點。我們通過梳理三年各項數據、采訪購房者及專業人士，試圖解答這些問題。
限購這三年 佛山樓價還在漲嗎？
樓價是影響購房者的最核心要素，樓價太高即便有購房者資格，也買不起房。實際上，三年前開展樓市限購，主要是因為樓價上漲太快。2011年3月18日起執行的佛山版樓市"限購令"，也像其他城市一樣，重點限定瞭樓價的增幅范圍：要求當年樓價增幅必須定於當年GDP增幅。
從官方公佈的數據來看，過去三年佛山圓滿完成瞭樓價限購任務。根據2012年政府工作報告，2011年預計完成生產總值6600億元，增長12%，當年新建住宅成交均價為8170.19元/平方米，同比增幅9.69%，低於GDP增幅。2012年，在全市GDP實現8.2%增長的同時，一手樓價同比下滑瞭6.55%。2013年全市GDP增長10%，一手樓價同比增幅8.06%。
對比三年數據可以發現，2011年是GDP增幅和樓價增幅最大的一年，2012年則是兩個數值增幅最小的一年。到瞭2013年，一手樓價沖上三年來的至高點，為8250.06元/平方米，GDP增幅也回歸平穩。
限購第一年
叫價堅挺成交量降 樓市波動不大
2011年限購政策出臺後，開發商叫價依然堅挺，當年還推出瞭不少高端樓盤拉高均價，使得佛山樓價由"7"字頭躍至"8"字頭。不過，限購後住房成交量漸現"疲軟"，佛山樓市2011年雖然以633.89萬平方米的成交面積位列廣東省前三甲，但同比2010年下降19%，而且2011年下半年的成交對比上半年銳減近半。
據瞭解，當年樓市波動不大，高成交價彌補瞭成交量的不足，開發商投資的地產項目基本仍在運作。
限購第二年
威力大顯 親民價樓盤多
到瞭第二年，限購政策威力大顯。佛山和全國的樓市限購，使得樓市成交量減少，佛山的陶瓷、傢電、紡織、五金建材等與房地產相關的傳統產業，啟動瞭大規模的產業升級，通過途徑補充企業營收。
而眼看著限購松綁無望，開發商面對現實不再"死磕"，而是積極調整產品和營銷策略，中小戶型產品大增，品牌開發商率先啟動"以價換量"，親民的樓價吸引大量剛需購房者入市。從當年4月份開始，月均成交在65萬平方米左右，2012年成交面積也同比2011年增長6.02%。由於整體樓價不高，在成交量增長的情況下，當年成交金額基本與2011年持平。
限購第三年
購買力集中釋放 GDP平穩著陸
2013年，經過瞭限購後的冰凍期，佛山在這一年迎來瞭購買力的集中釋放。據住建部門公佈的數據，當年佛山新房成交量價齊增，總成交額和面積增幅都在兩成以上，是三年裡增幅最大的一年。本地地產界人士認為，經過2013年的持續升溫，今年佛山樓市應該會有所冷卻，預計交易量難現去年火爆。
同時，部分企業經營困境也在緩解，佛山民企通過各種途徑和渠道開展產業升級，GDP增幅平穩著陸。
車貸信貸新北三峽車貸信貸汽車貸款宜蘭蘇澳汽車貸款 三年樓市數據：
2011年的一手樓
均價：8170.19元/平方米，同比增幅9.69%；2011年成交面積633.89萬平方米，同比增幅-18.87%；成交金額約518億元，同比增幅-11.01%。
2012年的一手樓
均價7634.95元/平方米，同比增幅-6.55%；成交面積為672.03萬平方米，同比增幅6.02%；成交金額約513億元，同比增幅-0.93%。
2013年佛山一手樓
均價8250.06元/平方米，同比增幅8.06%；該年度成交面積807.92萬平方米，同比增幅20.22%；成交金額約666.5億元，同比增幅29.91%。
限購這三年 市民買房容易瞭嗎？
關鍵詞：購房成本
購房成本降低 擁有房產時間縮短
樓市限購的初衷和落腳點，是把投機型購房者擠出市場，讓資金不充裕、之前在購房者市場上不占優勢的普通市民更好實現購房夢。這一初衷是否實現瞭？
我們假定有一套可滿足大部分傢庭使用的100平方米的房子，並提取官方公佈的城鎮居民人均可支配收入、當年一手樓成交均價，核算單個居民需花多長時間買下這套房子。結果是，2011年需花26.6年。在2012年和2013年，這一數字則分別為22.1年和21.7年，呈現明顯下降趨勢。也就是說，如果排除城鎮居民收入不及平均水平、其他生活支出、房地產本身的波動等因素，限購三年裡居民擁有房產的時間在逐年下降。
記者在統計中發現瞭一個有趣的情況：2012年雖然是房價和GDP波動最大的一年，但城鎮居民人均可支配收入上漲12.6%，使得買房需要的年數從26年多"銳減"為22.1年。然而隨著2013年房價反彈，買房所需年數縮減幅度較小。
此外，三年中，城鎮居民人均可支配收入保持瞭10%以上的增幅，均打敗瞭房價的上漲幅度，顯示排除其他因素外的購房成本也在逐年下降。
關鍵詞：房貸
首套房貸逐漸收緊 打折難覓
大部分銀行比基準利率上浮5%~10%
房貸是購房成本和樓市政策的重要組成部分。由於剛需購房者多半需要辦理房貸。這三年裡，多次調整房貸政策，房貸基準利率和首套房貸利率優惠多有變化，後者基本上呈逐漸收緊的趨勢。
記者註意到，從2011年3月18日佛山樓市"限購令"執行至今，房貸基本利率先後經歷瞭四次調整，分別是2011年4月6日、7月7日，2012年6月8日和7月6日。在這個過程中，5~30年商業貸款年利率從6.60%先後變動為6.80%、7.05%、6.80%和6.55%。
從整體而言，首套房貸利率優惠不斷縮水。在2011年，首套房貸利率可有七折優惠；2012年，8.5折優惠是普遍現象；然而，從2013年3月1日"新國五條"出臺，再加上種種情況，銀行貸款額度吃緊，利率優惠也基本消失，打折難覓，多數銀行甚至上調首套房貸利率幅度，有些執行基準利率，大部分銀行首套房貸利率要比基準利率上浮5%~10%。
利率收緊買房還款有變化
貸款70萬 2013年每月多還金額高於收入增長額
利率優惠消失，意味著什麼呢？假如市民購買一套價值100萬元的房子(首套房)，首付三成，按揭70萬元，分20年還清，采用等額本息還款法。那麼，在2011年七折優惠時，以基準利率7.05%計算，其還款總額為110.27萬元，月均還款4594.59元。
在2012年8.5折優惠時，以6.55%的基準利率計算，其還款總額為116.21萬元，月均還款4841.94元。
如今，以銀行利率上浮5%計算，貸款同樣金額，采用同樣的還款方法，其還款總額已經上漲為129.02萬元，月均還款則達到5375.74元。相較2011年七折優惠時，每月需多交給銀行781.15元。
比較可以發現，隨著利率收緊，還款總額和月均還款額都在增加。比如，2013年還款總額比2012年增加瞭13萬元，月均增加534元。當然，如果貸款額度增多、利率差加大，還款差距還會加大，反之則縮小。
另外，我們計算城鎮居民人均可支配收入發現，2013年相比2011年增長7322元，除以12個月份，每月可支配收入僅增加610.17元。也就是說，增加的人均收入無法抵消因房貸變化帶來的還款增加額。
利率優惠意義重大，但難以捉摸。據記者瞭解，不同銀行貸款利率優惠幅度差別較大，而銀行在與不同樓盤合作時房貸政策也有很大差別。工商銀行佛山支行一位工作人員介紹說："房貸優惠按時間、地點都會調整，說不定現在有，下周就沒瞭，而公司與不同樓盤合作的優惠措施也未必相同。"
業內人士說法
限購調控樓價 效果明顯
樓市限購三年，合富輝煌佛山公司執行董事、副總經理李慰認為對佛山的影響是存在的，"從房價來看，房價增長的空間被壓制瞭，從房價調控的角度來看是很有效的。"
對於剛需購房者，李慰表示限購政策有一定幫助。如果加大市場供應量，讓剛需購房者有更多選擇，整個佛山樓市會更加平。李慰表示，現在房貸收緊，首套房首期要付三成，購房者有一定壓力，可考慮首套房首付仍降至20%，通過這種方式來扶持剛需。
同時，"限購可以進行一些改良。"李慰認為，為瞭吸納更多人才來佛山發展，在限購政策不改變的情況下，可以做一些調整，比如廣佛之間的置業需求可以進一步放松；一定層次的人才如果來佛山發展，應該開放職業綠色通道。此外，在佛山不同區域限購可以考慮差異化，比如房價上漲壓力最大的地方可以進行限購，但是房價還在成長中的區域可以適度放松。
策劃：翁曉鵬、鄧柱峰
統籌：記者曾艷珠
文/記者夏振彬、張婷婷、劉鵬飛、曾艷珠
圖/記者張宇傑
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-17/08393992153.shtml
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